Flexibilización de normas bancarias para facilitar el acceso a la vivienda

La actual situación de déficit habitacional y el presente grado de dificultad para el acceso a la vivienda motivó al Gobierno Nacional a impulsar la sanción de una serie de medidas que intentan mitigar dicha situación y aumentar el stock de inmuebles destinados a vivienda, incluyendo dichas medidas la flexibilización de la regulación concerniente a la calificación crediticia y modificar las pautas sobre garantías hipotecarias y de locación financiera que establece el Banco Central de la República Argentina (“BCRA”).

En ese marco, con fecha el 17.08.2006 el BCRA emitió la Comunicación “A” 4559 que introdujo ciertos cambios regulatorios relacionados con las cuestiones mencionadas. La primera novedad de esta norma se basa en permitir la utilización de ciertos métodos alternativos de valuación a la hora de decidir el otorgamiento de créditos, agregándose dichos métodos alternativos a los ya existentes los cuales se basan exclusivamente en la demostración de ingresos.

Los nuevos métodos aplicables para el otorgamiento de préstamos a personas físicas con garantía hipotecaria hasta $ 200.000 y para préstamos personales hasta $ 15.000 son el de (i) “screening”, que el BCRA describe como el conjunto de pasos y reglas de decisión que recogen la experiencia acumulada en el otorgamiento de créditos, el seguimiento de su comportamiento posterior y la política de créditos de la entidad; y (ii) “credit scoring”, que es definido como el conjunto de métodos matemáticos o estadísticos-econométricos empleados para medir el riesgo y/o la probabilidad de incumplimiento de los solicitantes de crédito.

A su vez, el BCRA dispone que ambas técnicas deberán basarse en las variables que las entidades financieras consideren relevantes para medir el riesgo de incobrabilidad asociado a cada deudor y clase de crédito, y que dicha información deberá asimismo ser complementado con los datos de comportamiento crediticio que se tenga sobre el deudor.

Por otro lado, y en relación con las normas relativas a garantías hipotecarias y a operaciones de locación financiera sobre inmuebles para vivienda propia, única, familiar y de ocupación permanente, el BCRA incrementó el porcentaje de financiamiento máximo en relación con el valor de los bienes gravados, a los efectos de considerar que dichas operaciones se encuentran cubiertas con garantías preferidas clase “A”.

En ese sentido, para hipotecas en primer grado sobre inmuebles (o cualquiera sea su grado de prelación siempre que la entidad financiera sea la acreedora en todos los grados) u operaciones de locación financiera, siempre que se trate de nuevas financiaciones y para desembolsos de hasta $ 200.000, acordados y efectivizados a partir del 1.8.06, que el financiamiento puede alcanzar el 100% del valor de tasación del bien.

A su vez, cuando se trate de transacciones que impliquen desembolsos mayores a $ 200.000 y de hasta $ 300.000, acordados y efectivizados a partir del 1.8.06 y siempre que no se trate de refinanciaciones, se dispuso un tope de hasta el 90% del valor de tasación del bien.

Para el resto de las operaciones de financiamiento de inmuebles con destino de vivienda propia, el BCRA mantuvo la regulación anterior, la que establecía el límite de hasta el 75% del valor de tasación del bien, mientras que para inmuebles destinados para un uso distinto de vivienda propia, el tope de financiamiento es de hasta 50% del valor de tasación del bien.

Finalmente, en forma concordante con lo más arriba descripto el BCRA modificó a su vez la tabla de ponderadores de riesgo en relación a las reglas sobre capitales mínimos de las entidades financieras, que ahora receptan las nuevas líneas y parámetros incorporados.