Un nuevo régimen busca incentivar los proyectos inmobiliarios

El 12 de marzo de 2021, se publicó la Ley 27613, que creó el Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda, vigente desde esa fecha. El Régimen está destinado a promover el desarrollo o inversión de proyectos inmobiliarios realizados dentro del territorio de la República Argentina. Tal como surge de la norma, se entenderá por proyectos inmobiliarios aquellas obras privadas (construcciones, ampliaciones, instalaciones) que se inicien a partir del 12 de marzo de 2021 o que, a tal fecha, se encuentren debajo del 50 % de finalización de obra y que, de acuerdo con los códigos de edificación, se encuentren sujetas a denuncia, autorización o aprobación de autoridad competente.

El Régimen dispone beneficios para inversores de los proyectos previamente mencionados, como así también un programa para declarar de manera voluntaria la tenencia de moneda nacional y/ moneda extranjera, para realizar inversiones en construcción.

1. Beneficio para inversores

La norma establece la exención del impuesto sobre los bienes personales del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022, ya sea directamente o a través de terceros, desde el periodo fiscal en que se efectivice la inversión y hasta aquel en que se finalice el proyecto, su adjudicación o la enajenación del derecho y/o la participación, lo que ocurra primero, hasta un plazo máximo de dos períodos fiscales.

La exención comprende los bienes cuya tenencia, al 31 de diciembre de cada año, representa la inversión en proyectos, siempre y cuando se hubieran efectivizado con fondos en moneda nacional oportunamente declarados y/o provenientes de la compra de títulos públicos nacionales, mediante moneda extranjera oportunamente declarada.

A su vez, se podrá computar como pago a cuenta del impuesto sobre los bienes personales el equivalente al 1 % del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios incluidos en el Régimen, cumpliendo con ciertas pautas, entre las cuales se encuentra la prohibición de generar saldo a favor y la posibilidad de trasladar el remanente de los periodos fiscales 2020 y 2021 a los siguientes.

A su vez, los titulares de inmuebles o de derechos sobre estos gozarán del diferimiento del pago del impuesto a la transferencia de inmuebles de personas físicas y sucesiones indivisas o del impuesto a las ganancias, según corresponda, cuando se configure el hecho imponible con motivo de la transferencia y/o enajenación a sociedades que desarrollen los proyectos inmobiliarios, entre la fecha de entrada en vigencia del Régimen y hasta el 31 de diciembre de 2022. Esto estará cumplimentado cuando el inicio efectivo del proyecto se produzca en un plazo no mayor a 2 años desde que el inmueble o el derecho sobre este hubiera sido transferido y/o enajenado.

El pago del impuesto procederá en el momento o período fiscal en que los titulares: (i) perciban una contraprestación en moneda nacional o extranjera, (ii) cedan o transfieran a cualquier título la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación, (iii) se produzca la finalización de la obra o (iv) se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación, lo que ocurra en primer lugar.

2. Normalización de la tenencia en moneda nacional y extranjera invertir en construcción

Por su parte, la norma dispone un programa de declaración voluntaria ante la AFIP de tenencia de moneda nacional y/o extranjera en el país o en el exterior para personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas, dentro de un plazo de 120 días corridos desde la fecha de vigencia de la ley.

Dichos fondos deberán ser depositados en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en los plazos que establezca la AFIP y el Banco Central de la República Argentina.

Los fondos declarados deberán afectarse, únicamente, al desarrollo o la inversión en los proyectos inmobiliarios en la República Argentina incluidos en el Régimen. También se permite que tales fondos sean aplicados transitoriamente a la compra de títulos públicos nacionales e inmediatamente invertidos en alguno de los destinos recién mencionados.

Por otra parte, se establece un impuesto especial ‒que se determinará sobre el valor de la tenencia declarada‒ expresado en moneda nacional al momento de ingreso a la cuenta especial. La alícuota aplicable variará en función del tiempo:

• para quienes ingresen sus tenencias desde la entrada en vigencia de la norma, y hasta los próximos 60 días corridos, la alícuota será del 5 %;
• desde el día de vencimiento de los 60 días, y por lo próximos 30 días, la alícuota será del 10 %; y
• desde este último vencimiento, por los próximos 30 días, la alícuota será del 20 %.

El impuesto no resultará deducible ni podrá ser considerado como pago a cuenta del impuesto a las ganancias. Los sujetos que se acojan al Régimen deberán previamente renunciar a la promoción de cualquier procedimiento judicial o administrativo para reclamar con fines impositivos. A su vez, quienes ya hayan iniciado un procedimiento, deberán desistir de las acciones y derechos allí invocados.

Los sujetos que efectúen la declaración voluntaria no estarán obligados a informar a la AFIP la fecha de compra de las tenencias ni el origen de los fondos y gozarán de los siguientes beneficios por los montos declarados:

• No aplicará lo dispuesto por el inc. f), art. 18 de la Ley 11683, sobre los incrementos patrimoniales no justificados.
• Quedan liberados de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas que pudieran corresponder.
• Quedan eximidos del pago de los impuestos que hubieran omitido declarar, de acuerdo con las pautas allí establecidas y, en relación a los siguientes tributos, según corresponda en cada caso:  impuesto a las ganancias, salidas no documentadas, impuesto a la transferencia de inmuebles de personas físicas y sucesiones indivisas, impuesto sobre los créditos y débitos en cuentas bancarias y otras operatorias, impuestos internos, impuesto al valor agregado, impuesto sobre los bienes personales y de la contribución especial sobre el capital de las cooperativas.

La declaración voluntaria realizada por sociedades constituidas en el país liberará del impuesto a las ganancias correspondiente a los socios. Misma situación con relación a los fiduciantes, beneficiarios y fideicomisarios de fideicomisos constituidos en el país.

Quedan excluidos del Régimen ciertos sujetos, como declarados en quiebra, condenados con sentencia firme por delitos tributos y/aduaneros, funcionarios públicos y sus familiares, entre otros.

Por último, el Régimen ha sido reglamentado el 27 de abril a través de la Resolución General (AFIP) 4976/2021. Para conocer los detalles sobre la reglamentación, puede consultar el siguiente artículo.