Reglamentación de la Ley de Tierras Rurales

Luego de las repercusiones generadas por la aprobación la Ley N° 26.737 de Tierras Rurales (la “LTR”), el Poder Ejecutivo Nacional emitió el Decreto reglamentario N° 274/2012 (la “Reglamentación LTR”), cuyo texto fue publicado en el Boletín Oficial del día 29 de febrero de 2012.

La Reglamentación LTR precisa algunas de las disposiciones de la LTR, pero mantiene ciertos interrogantes y, al mismo tiempo, plantea otros nuevos.

1. Principales disposiciones de la Reglamentación LTR

A continuación efectuamos una breve reseña de las principales disposiciones de la Reglamentación LTR.

a) A los fines de la determinación de las tierras rurales y su titularidad por parte de personas extranjeras, dentro de los 60 días de aprobada la Reglamentación LTR, las Provincias deberán comunicar fehacientemente al Registro Nacional de Tierras Rurales (el “Registro Nacional”):

1. Su superficie total, y la de sus departamentos, municipios o divisiones políticas equivalentes, discriminando entre tierras rurales y urbanas. En su defecto, el Consejo Interministerial de Tierras (el “Consejo Interministerial”) determinará las tierras rurales.
2. La totalidad de predios rurales de titularidad de personas físicas o jurídicas extranjeras, o en posesión de extranjeros.
3. La nómina de sociedades extranjeras o con participación extranjera inscriptas en su jurisdicción.

b) A los efectos del deber de información respecto de las modificaciones del paquete accionario de las personas jurídicas extranjeras que resulten propietarias o poseedoras de tierras rurales, se establece lo siguiente:

1. El cumplimiento del deber de informar las modificaciones en las participaciones sociales estará en cabeza del órgano de administración de la entidad y, en el caso de las personas jurídicas constituidas en el extranjero, del representante legal de la entidad.
2. La obligación será cumplimentada a través de la presentación de un formulario de declaración jurada cuyo texto se adjunta a la norma.
3. En los casos en que se verifique el incumplimiento de esta obligación, el Registro Nacional informará la situación al organismo de registro societario competente, a la Administración Federal de Ingresos Públicos, y a la Unidad de Información Financiera, a los efectos de que investiguen si se encuentran cumplidas las obligaciones de registro, impositivas y de prevención de lavado de dinero relativas a las personas y bienes involucrados. Esta investigación se hará extensiva a sus socios, administradores y representantes legales.

c) Se establecen los distritos que quedan comprendidos en la denominada “zona núcleo”, en la que según lo dispuesto por el artículo 10 de la LTR, una misma persona extranjera no podrá ser titular de más de 1.000 hectáreas.

d) Respecto de las “superficies equivalentes” al tope de 1.000 hectáreas fijado para la “zona núcleo”, se reitera que corresponde al Consejo Interministerial, a propuesta de las provincias, determinar las equivalencias de la zona núcleo. Hasta tanto no se determine la equivalencia, el referido límite máximo de 1.000 hectáreas regirá en todo el territorio.

e) En relación con la prohibición de la titularidad o posesión de tierras rurales que “contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes” por parte de personas físicas o jurídicas extranjeras, prevista en el artículo 10 LTR:

1. Se define a los cuerpos de agua de envergadura y permanentes.
2. Señala que el Registro Nacional empleará criterios restrictivos para otorgar certificados en los casos de inmuebles en los cuales se encuentren involucrados cuerpos de agua aun cuando no respondan a las definiciones provistas.

f) A los efectos del deber de información respecto de la titularidad de la propiedad o posesión de tierras rurales por parte de personas jurídicas extranjeras, se establece que:

1. La obligación será cumplimentada a través de la presentación de un formulario de declaración jurada cuyo texto se adjunta a la norma.
2. Si un mismo titular extranjero tuviere más de un inmueble, corresponderá presentar una declaración jurada por cada uno de los inmuebles.
3. En los casos en que se verifique el incumplimiento de esta obligación, el Registro Nacional informará la situación al organismo de registro societario competente, a la AFIP, y a la UIF, a los fines y con los alcances indicados más arriba en el punto b) iii).

g) Respecto del certificado de habilitación y el otorgamiento de los actos transferencia de derechos de propiedad o cesión de derechos posesorios sobre tierras rurales, se dispone que:

1. Tendrá un plazo de vigencia de 60 días desde su expedición.
2. El escribano público o profesional interviniente deberá comunicar al Registro Nacional el otorgamiento del acto de transferencia realizado durante el término de vigencia del certificado de habilitación, dentro del plazo de 20 días de ocurrido.

h) Finalmente, se prevé el procedimiento administrativo mediante el cual se sustanciarán la investigaciones de las infracciones y se establecen las siguientes sanciones para el caso de incumplimiento de las exigencias y/u obligaciones dispuestas por la LTR o la Reglamentación LTR, o la obstrucción de las tareas de fiscalización del Registro Nacional:

1. Apercibimiento: sólo para faltas consideradas leves, siempre que no se verifiquen infracciones en los 2 años inmediatos anteriores.
2. Multa: por hasta el 1% del valor de la operación o de la valuación fiscal del inmueble, la que resulte mayor.
3. Inhabilitación especial de 6 meses a 2 años para solicitar la expedición de los certificados de habilitación ante el Registro Nacional, aplicable a los profesionales intervinientes.

2. Cuestiones pendientes

La Reglamentación LTR ha omitido precisar algunas cuestiones reguladas en forma mayormente ambigua por la LTR, que requerían y requieren una clarificación.

En particular, la Reglamentación LTR no precisa de modo suficiente el alcance del artículo 3 de la LTR ni de las obligaciones de información previstas en ese artículo 3 y en el artículo 12 de la LTR.

Asimismo, el Gobierno Nacional no ha dado a conocer aún la efectiva puesta en funcionamiento del Registro Nacional, que es la autoridad de aplicación de la LTR.

En tales condiciones, será muy importante seguir de cerca los criterios que rijan la aplicación de la LTR y de la Reglamentación LTR, como así también las regulaciones complementarias que puedan emitir las autoridades competentes lo que permitirá conocer con mayor precisión el alcance de las limitaciones impuestas a las personas físicas y jurídicas extranjeras en esta materia.