Plazo máximo para contratos de locación

El 21 de noviembre de 2007, el juez a cargo del Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 90 de la Ciudad de Buenos Aires resolvió autorizar a Wal-Mart Argentina S.R.L. a suscribir un contrato de locación por el plazo de 30 años, declarando así la inaplicabilidad del artículo 1.505 del Código Civil y leyes complementarias.

En dicho proceso, se presentaron dos empresas de similar envergadura económica, por un lado, Panamerican Mall S.A. la “Locadora ”) y por el otro, Wal-Mart Argentina S.R.L. la “Locataria ”). Ambas partes solicitaron, mediante la interposición de una acción meramente declarativa (artículo 322 del Código Procesal Civil y Comercial), que el juzgado interviniente declarase la inaplicabilidad del artículo 1.505 del Código Civil respecto del contrato de locación celebrado entre ellos y se convalide el plazo de duración de 30 años allí pactado, planteando en forma subsidiaria la inconstitucionalidad de dicho artículo.

El juez interviniente señaló que, del contrato acompañado, se podía inferir que las características del hipermercado que la Locataria instalaría en el centro comercial que construiría la Locadora, demandaría una inversión muy importante y la construcción de una obra a medida, con especificaciones técnicas rigurosas.

En consecuencia, haciendo suyos los argumentos del fallo “Segura”[1] (caso de características similares en el que se aprobó la celebración de un contrato de locación por el plazo de 30 años), el juez sostuvo que: “El predio que se da en locación es parte de un inmueble mucho mayor, destinado por su propietario al desarrollo de un centro comercial de gran envergadura –esto por parte del locador- y en cuanto al locatario, el desembolso económico a realizar es de gran importancia, tendiente a desarrollarse en el tiempo, siendo la continuidad de la locación un factor importante a considerar en la inversión. La función económica del contrato exorbita lo previsto por el legislador para la locación de cosas. Es vital para los contratantes contar con certeza jurídica en cuanto al plazo de la locación debido a la envergadura del negocio que se pretende encarar”.

Luego, el juez hizo alusión a los motivos dados por el codificador al fijar un plazo máximo de locación. En este sentido, el fallo explica que: “… El pensamiento del codificador, ajustado a la época, tendía a evitar la inmovilidad del mercado a través de las locaciones a perpetuidad o a largo plazo, siendo entonces razones de economía social las que llevarían a limitarlo. En ese entonces, los emprendimientos empresariales como el shopping no existían. Es una nueva modalidad negocial, funciona en forma de empresa y celebra contratos de locación con empresas que instalan allí sus negocios. Y justamente, la importancia de la inversión, la continuidad de la locación a fin de que el negocio sea redituable y permita en el tiempo recuperar las erogaciones, son razones de economía social que justifican la celebración de contratos de larga duración.”

De esta forma, el juez consideró válido el pedido de inaplicabilidad del artículo 1.505 del Código Civil, acompañando así una tendencia jurisprudencial incipiente, reflejada a la fecha en el fallo Segura. Sin embargo, cabe señalar que el Código Civil no ha sido modificado, por lo que la sentencia dictada en este precedente sólo tiene efecto respecto del caso particular planteado y no es oponible erga omnes.