Modificaciones a la regulación de los derechos reales de garantía en el Código Civil y Comercial de la Nación

Mediante la sanción de la Ley N° 27.271 (la “Ley”), de fecha 14 de septiembre de 2016, que fuera publicada en el Boletín Oficial de fecha 15 de septiembre de 2016, el Poder Legislativo Nacional introdujo cambios en los artículos 2189 y 2210 del Código Civil y Comercial de la Nación (el “CCC”) que forman parte del régimen legal de los derechos reales de garantía. 

La Ley tiene como finalidad principal la creación de instrumentos de ahorro para el fomento de la inversión en vivienda y, en dicho marco, las modificaciones introducidas por la Ley a los artículos arriba citados tienen su razón de ser en la necesidad de adecuar el texto vigente para posibilitar el cumplimiento de los objetivos que inspiran la nueva regulación.

En lo que respecta al artículo 2189 del CCC, que establece el principio de especialidad en cuanto al crédito en la constitución de los derechos reales de garantía, la Ley introduce las siguientes reformas:

a) El principio de especialidad en cuanto al crédito implica el deber de individualizar el crédito garantizado, indicándose los sujetos, el objeto y la causa, al momento de constitución de los derechos reales de garantía.

b) En el caso de que la garantía se constituya en seguridad de créditos indeterminados, el principio de especialidad resulta cumplido cuando el instrumento indique el monto máximo garantizado en todo concepto y que la garantía que se constituye es de máximo junto con el plazo a que se sujeta, que no puede exceder de diez años.

Mediante estas modificaciones, la Ley elimina el requisito general de expresar un monto máximo garantizado del gravamen para el cumplimiento del principio de especialidad.

El texto original del artículo 2189 del CCC entraba en conflicto con el artículo 2193 del CCC, generándose el interrogante respecto de si para establecer la garantía (i) debía fijarse un monto que englobara también las sumas correspondientes a intereses y gastos; así, el monto fijado era el único protegido por el derecho real de garantía; y, en caso de que la suma fijada no alcanzara para satisfacer el total de los montos adeudados, únicamente se encontraría garantizada con el derecho real la suma fijada en la garantía, mientras que el excedente tendrían el carácter de quirografario; o (ii) si bastaba con mencionar que la garantía se constituía por el monto del crédito, aclarando que también se encontraban protegidos por el derecho real tanto los intereses y costas correspondientes. Es decir que no debía fijarse un monto máximo que englobara el crédito con más sus intereses y costas para que todos estos conceptos estuvieran protegidos con el derecho real de garantía. Este era el régimen previsto en el Código Civil de Vélez Sarsfield.

Así, se vuelve al régimen previsto en el Código Civil de Vélez Sarsfield donde uno no queda limitado por el monto máximo expresado en la garantía sino que la garantía puede constituirse por un monto aclarándose expresamente que a dicho monto se le deberán adicionar intereses y costas.

Ahora si se trata de un una garantía que se constituye en seguridad de créditos indeterminados sí se deberá expresar el monto máximo garantizado. La solución de la Ley resulta razonable toda vez que los créditos indeterminados se caracterizan porque al momento en que se instituye la garantía no pueden ser individualizados en todos sus elementos.

En cuanto al artículo 2210 del CCC, la Ley extiende el plazo de duración del registro de la hipoteca a 35 años, que en la antigua redacción era de 20 años.