Locaciones comerciales: rescisión anticipada

Dos empresas de similar envergadura económica celebraron un contrato de locación con carácter comercial por el término de 10 años. En dicho contrato estipularon que la indemnización por rescisión anticipada sería mayor a la establecida por el artículo 8 de la ley N° 23.091 (la “Ley”). Haciendo uso de sus facultades, la locataria decidió resolver el contrato de manera anticipada pretendiendo pagar una indemnización congruente con los parámetros establecidos por la Ley. Ante dicha circunstancia, el locador inició demanda a fin de percibir la indemnización convenida contractualmente.

El juez de primera instancia hizo lugar al reclamo de la actora. Sostuvo que si bien el artículo 8 de la Ley es una norma de orden público, sólo corresponde proporcionarle tal carácter a la previsión legal que faculta a resolver anticipadamente el contrato y no a la que establece la cuantía de la indemnización.

Para fallar así entendió que, sólo en los supuestos donde el legislador realiza menciones de carácter imperativo a un artículo, a una hipótesis o a una situación singular, en virtud de estar comprometido el orden público de manera expresa y particular, el juez deberá aplicar tal prerrogativa de manera estricta.

En los casos en los que el legislador caracteriza de manera genérica una ley por considerarla de orden público, el juez puede realizar interpretaciones al caso concreto sin que ello importe declarar su inconstitucionalidad, siempre dentro de los parámetros de dicho carácter. Más allá del conflicto constitucional que la calificación de una norma de orden público puede suscitar, interesa señalar las facultades del juez en torno a la interpretación extensiva o restrictiva acudiendo a la télesis del legislador, para lo cual resultan relevantes las circunstancias del caso, el nexo existente entre la ratio de la disposición y los principios que rigen la materia juzgada y la especie de orden público de que se trate.

La Cámara 5ª de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba confirmó la sentencia de primera instancia por dos votos contra uno, entendiendo que la declaración de orden público de una ley, de manera alguna obsta a que las partes, en el marco de un contrato paritario, puedan variar los requisitos para fijar la indemnización por rescisión anticipada del vínculo, valoración que debe efectuarse tomando en cuenta las condiciones mismas del contrato en examen. El voto en disidencia, por el contrario, entendió que resulta inaplicable la indemnización que las partes de un contrato de locación pactaron para el caso de resolución anticipada, apartándose de la prevista por la Ley, dado que dicha normativa es de orden público, no pudiendo admitirse la discriminación o exclusión de artículo alguno ante semejante categorización.

Sin embargo, tal como lo aclara uno de los votos de la mayoría, esta interpretación resulta fundada, coherente, inserta en el mismo sistema jurídico argentino, sólo en los supuestos como el de autos –locaciones de gran envergadura, en general, comerciales, agropecuarios, con finalidad clara de lucro – no así a las locaciones destinadas a vivienda.

De esta forma, la Cámara consideró válida la cláusula en cuestión por no entenderla abusiva, puesto que se trata de un contrato de larga duración que involucra a un inmueble de alto valor, motivo por el cual la fijación de una indemnización ampliada se presenta congruente.