Limitaciones a la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros

1. Introducción. La Ley 26.737, recientemente aprobada por el Congreso, establece un régimen que limita la propiedad o posesión de tierras rurales por parte de personas físicas o jurídicas extranjeras. En particular, establece que su objeto es “Regular, respecto de las personas físicas y jurídicas extranjeras, los límites a la titularidad y posesión de tierras rurales, cualquiera sea su destino de uso o producción”.

En tal sentido:

1. Se establece en el quince por ciento (15%) el límite a toda titularidad de dominio o posesión de tierras rurales por personas físicas o jurídicas extranjeras en el territorio nacional. Dicho porcentual se computará también sobre el territorio de la provincia, municipio, o entidad administrativa equivalente en que esté situado el inmueble rural.
2. En ningún caso las personas físicas o jurídicas, de una misma nacionalidad extranjera, podrán superar el treinta por ciento (30%) del quince por ciento (15%) mencionado precedentemente.
3. Las tierras rurales de un mismo titular extranjero no podrán superar las mil hectáreas (1.000 ha) en la “zona núcleo”, o la “superficie equivalente”, según la ubicación territorial, que deberá ser fijada por las autoridades competentes.

Por otro lado, las personas extranjeras no podrán ser titulares de tierras que contengan o sean ribereñas de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.

2. Principales disposiciones de la nueva Ley.

2.1. Sujetos comprendidos. Se encuentran comprendidos en las limitaciones de la Ley 26.737:

1. Las personas físicas de nacionalidad extranjera, tengan o no su domicilio real en Argentina, salvo aquellas personas físicas extranjeras: (i) con diez años de residencia en el país; (ii) que tengan hijos argentinos y cinco años de residencia en el país; y (iii) casadas con personas argentinas desde cinco años antes de la fecha de transferencia de los derechos sobre las tierras rurales y con cinco años de residencia en el país.
2. Las personas jurídicas constituidas conforme las leyes de Argentina o del extranjero, cuyo capital social, en proporción superior al cincuenta y uno por ciento (51%), o en proporción necesaria para formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario, sea de titularidad de personas físicas o jurídicas de nacionalidad extranjera.

   Asimismo, quedan incluidas:

   1. Las personas jurídicas, cualquiera sea su tipicidad social, que se encuentren en posición de controladas por cualquier forma societaria o cooperativa extranjera, en un porcentaje mayor al veinticinco por ciento (25%), o tengan los votos necesarios para formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario.
   2. Aquellas personas físicas o jurídicas extranjeras que sin acreditar formalmente calidad de socios actúan en una sociedad como si lo fueren.
   3. Las sociedades que hayan emitido obligaciones negociables o debentures y ello permita a su legítimo tenedor acrecer en sus tenencias accionarias o convertirlas en acciones en un porcentaje superior al veinticinco por ciento (25%), o que se les permita formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje accionario, y se trate de personas físicas o jurídicas extranjeras.
   4. Cuando se transfiera la propiedad, bajo cualquiera de las formas previstas en las leyes vigentes, en virtud de un contrato de fideicomiso y cuyos beneficiarios sean personas físicas o jurídicas extranjeras en porcentaje mayor al mencionado precedentemente.
   5. Las sociedades de participación accidental, las agrupaciones de colaboración y las uniones transitorias de empresas, según la regulación de la Ley de Sociedades, y toda otra forma de colaboración empresarial de carácter accidental y provisorio que se regule en el futuro, cuando en ellas participen personas físicas o jurídicas extranjeras en porcentaje mayor al autorizado.
      
      
3. Personas jurídicas de derecho público de nacionalidad extranjera.
4. Simples asociaciones o sociedades de hecho, en iguales condiciones respecto de su capital social, a las previstas en el punto (b) del presente.

2.2. Otras disposiciones relevantes. El Registro Nacional de Tierras Rurales, como autoridad de aplicación de la nueva ley, estará encargado, entre otras funciones, de: (i) expedir los certificados de habilitación de todo acto por el cual se transfiera la propiedad o posesión sobre tierras rurales; y (ii) controlar el cumplimiento de la nueva ley, con legitimación para actuar en sede administrativa o judicial.

Se incorpora una “cláusula transitoria” por la cual serán nulas las transacciones a favor de personas físicas o jurídicas extranjeras, comprendidas en las prohibiciones establecidas por la ley, que se celebren entre la entrada en vigencia de la ley y su reglamentación.

Finalmente, la Ley 26.737 establece expresamente que sus disposiciones no afectan “derechos adquiridos”.