La IGJ y la adecuación de los conjuntos inmobiliarios

En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, con fecha 20 de mayo de 2020, entró en vigencia la Resolución General de la Inspección General de Justicia (IGJ) 25/2020, modificada por la Resolución General IGJ 27/2020, que obliga a los clubes de campo y a todo otro conjunto inmobiliario organizados como asociación bajo forma de sociedad o como asociaciones civiles a que adecuen su organización como derecho real de propiedad horizontal en un plazo de 360 días, contado a partir del 22 de mayo de 2020.

 

Contexto normativo de las Resoluciones IGJ

A. Los conjuntos inmobiliarios

Una de las novedades en materia de derechos reales del Código Civil y Comercial (CCyC), que entró en vigor el 1 de agosto de 2015, fue la inclusión del derecho real de conjuntos inmobiliarios dentro de la enumeración cerrada de derechos reales permitidos (art. 1887 del CCyC).  A su vez, una característica fundamental de los derechos reales es que su regulación en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la ley. La configuración de un derecho real no previsto en la ley o la modificación de su estructura es nula (art. 1884 del CCyC).

El CCyC establece que son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales (art. 2073 del CCyC).

Sus elementos característicos son: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible (art. 2074 del CCyC).

En cuanto a su marco legal, el CCyC dispuso que (i) todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial, y (ii) los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o en los cuales coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan el derecho de propiedad horizontal (arts. 2037 al 2072 del CCyC). Sin embargo, el CCyC omitió establecer un plazo para esa adecuación ni sanciones en caso de incumplimiento de esa obligación (art. 2075 del CCyC ).

 

B. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigencia del CCyC

Antes de la entrada en vigencia del CCyC, los conjuntos inmobiliarios adoptaron estructuras legales basadas en (i) los derechos reales existentes en ese momento (como por ejemplo, una combinación de dominio y condominio, o la afectación del emprendimiento a propiedad horizontal bajo el derogado régimen de la Ley N.º 13.512); (ii) el régimen de normas provinciales que regulan aspectos de los clubes de campo y parques industriales, o bien (iii) una conformación en la cual los propietarios eran titulares de sus lotes y una sociedad anónima, organizada bajo la forma de asociación según lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N.º 19.550, o una asociación civil, eran los titulares de los espacios comunes de la urbanización. Para aprovechar las partes comunes, los propietarios de lotes se convertían también en accionistas o socios de las entidades dueñas de los espacios comunes. Varias de estas entidades están registradas en la IGJ de la Ciudad de Buenos Aires.

 

Las Resoluciones IGJ

La IGJ, organismo dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación, tiene la función de fiscalizar a las sociedades por acciones y a las asociaciones civiles, entre otras, en la medida que fijen su domicilio legal en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

En el marco de esas funciones de contralor, entre otras cuestiones, las Resoluciones de la IGJ expresan que:

1. Se detectó la existencia de más de cuarenta clubes de campo que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de “asociaciones bajo forma de sociedad”, las cuales se encuentran previstas en el artículo 3 de la Ley Nº 19.550.

2. A casi 5 años de la vigencia del CCyC, las mencionadas sociedades y otras asociaciones civiles no han acreditado el cumplimiento de la obligación de adecuación de los conjuntos inmobiliarios en los cuales son parte al régimen de propiedad horizontal.

3. Se ordena a los clubes de campo y a todo otro conjunto inmobiliario organizados como asociación bajo forma de sociedad o como asociaciones civiles que, dentro del plazo de 360 días contado a partir del 22 de mayo de 2020, adecuen su organización a las previsiones normativas del derecho real de propiedad horizontal. Para ello, las autoridades de tales entidades deben celebrar todos los actos jurídicos y/o fácticos necesarios para llevar a cabo esa adecuación conforme la legislación vigente, sin demora.

4. Entre los procedimientos a seguir para cumplir con la adecuación se menciona, entre otros, la declaración de disolución de la sociedad o asociación civil de que se trate, la redacción y aprobación del reglamento de copropiedad y la inscripción de este en el Registro Inmobiliario correspondiente.

5. Los administradores (y/o sindicaturas) a cargo de las sociedades o asociaciones civiles de que se trate deben cumplir con la obligación de adecuación. Si incumplen, serán pasibles de la sanción de multa por hasta la suma de ARS 100,000 (conforme art. 302 inciso 3°, Ley N.º 19.550) y deja abierta también la posibilidad de iniciar acciones legales.

6. La IGJ no inscribirá actos societarios emanados de las sociedades o asociaciones a las que están dirigidas las Resoluciones IGJ y que tiendan a desvirtuar o frustrar sus fines. Así, se puede inferir que se obstaculizarán los tramites que puedan implicar el cambio de domicilio de las sociedades o asociaciones a jurisdicciones que no prevean regulaciones de este tipo.

 

Eventuales reparos futuros

Las Resoluciones IGJ probablemente generen reparos basados, entre otros, en las siguientes cuestiones:

1. La obligación legal de adecuación podría ser inconstitucional por afectar derechos adquiridos que lesionarían al derecho de propiedad de los titulares de derechos originados en estructuras jurídicas prexistentes al nuevo régimen legal de organización de los conjuntos inmobiliarios.

2. Tal como lo destaca doctrina especializada en la materia (XXVI JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL, llevadas a cabo en La Plata, UNLP, del 28 a 30 de septiembre de 2017, en el ámbito de la Comisión Nº 7; ABREUT DE BEGHER, LILIANA, “Conjuntos inmobiliarios preexistentes”, pags. 4 y 5.), desde el punto de vista procedimental:

(i) Deberán disolverse las sociedades o asociaciones civiles a quienes van dirigidas las Resoluciones IGJ, afectarse todo el inmueble al derecho real de conjunto inmobiliario, para luego adjudicar las unidades funcionales que componen el emprendimiento urbanístico a cada uno de los interesados (ex accionistas o socios). Se requerirá la unanimidad de los socios reunidos en Asamblea (con las dificultades prácticas que ello implica), para proceder a la disolución y adjudicación en especie del patrimonio social.

(ii) Deberían intervenir diversos profesionales, como los contadores, síndicos, agrimensores y escribanos para lograr la adecuación estructural, previo pago de honorarios y aranceles fiscales, que podrían ser muy onerosos, y debería realizarse no solo la escritura pública de afectación al régimen de conjuntos inmobiliarios, sino también la de cada una de las unidades funcionales que componen el complejo. A ello se sumaría el pago de honorarios profesionales, sellados e impuestos, cuyo monto también podría ser muy oneroso.