La CNV impulsa los desarrollos inmobiliarios para poblaciones de ingresos medios y bajos

El pasado 12 de febrero de 2021, la Comisión Nacional de Valores (CNV) dictó la Resolución General N.º 882 mediante la cual incorporó una nueva sección al régimen legal aprobado para Productos de Inversión Colectiva para el desarrollo inmobiliario, creado por medio de la Resolución General CNV N.º 855. En el marco de la Ley N.º 27440 de Financiamiento Productivo (en adelante, la ley), y con el objeto de impulsar una mayor participación en el mercado de capitales para el desarrollo de proyectos de construcción de viviendas, la CNV dictó la Resolución y estableció disposiciones aplicables a Fondos Comunes de Inversión Cerrados (en adelante, los Fondos) y fideicomisos financieros (en adelante, los fideicomisos) para el desarrollo inmobiliario.

La Ley estableció en su artículo 206 la aplicación de alícuotas diferenciadas para las distribuciones que efectúen los Fondos o los Fideicomisos cuyo objeto de inversión sean desarrollos inmobiliarios para viviendas de sectores de ingresos medios y bajos, créditos hipotecarios y/o valores hipotecarios, en tanto reúnan determinadas condiciones. Entre ellas, las siguientes:

• Se deberá incluir en el prospecto o suplemento de prospecto: (i) una sección en la que se describa el objeto de inversión, (ii) en la sección "Tratamiento Impositivo Aplicable", los requisitos establecidos por el régimen especial, las consecuencias impositivas derivadas de la adquisición, tenencia y disposición de los valores emitidos bajo el mismo, y (iii) la descripción, en consideraciones de riesgo, de las consecuencias derivadas del incumplimiento sobreviniente de los requisitos.

• La sociedad gerente o el fiduciario deberá controlar el cumplimiento de los requisitos de dispersión, ellos son (i) que el Fondo o Fideicomiso haya sido colocado por oferta pública con autorización de la CNV con un plazo de vida no inferior a cinco años, y distribuido entre una cantidad de inversores no inferior a veinte, y (ii) que ningún inversor o cuotapartista tenga una participación mayor al 25 % del total de la emisión.

• Cualquier incumplimiento sobreviniente del porcentaje mínimo de inversión debe ser comunicado de manera inmediata a la CNV y subsanado en 365 días corridos desde su configuración. Si los incumplimientos no fueran subsanados en los plazos previstos, tendrá que ser comunicado como "Hecho Relevante" y someter la situación a consideración de la asamblea correspondiente a los fines de resolver la liquidación del vehículo o bien su continuación bajo otras condiciones.

• La CNV deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) cualquier situación de incumplimiento de los requisitos previstos.

Con respecto a los desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos, se prevé el deber de ejecutar las inversiones correspondientes al objeto específico en un plazo que no podrá superar los trescientos sesenta y cinco días corridos desde la fecha de emisión y la exigencia de afectar al menos un 25 % de los fondos resultantes de la colocación al proyecto determinado. La adecuación total de las inversiones al porcentaje mínimo de inversión establecido en el Decreto Reglamentario no podrá exceder la mitad del plazo de duración del producto respectivo. Cabe aclarar que en ningún caso los plazos serán prorrogables.

Por último, se dispone que el plazo para la integración total de las inversiones relacionadas con los créditos y valores hipotecarios es de 180 días corridos desde la fecha de emisión. Dicho período podrá ser prorrogado por única vez por un plazo igual o menor y deberá ser comunicada la decisión de prórroga como “Hecho Relevante”, con los fundamentos del caso.