Inscripción obligatoria de sociedades extranjeras que adquieran inmuebles en la Argentina

1.    Hechos. Resolución de la Inspección General de Justicia

Por Resolución General de la Inspección General de Justicia N° 8/2003 (“IGJ” y “RG 08/2003”, respectivamente) se dispuso la creación de un sistema de contralor conjuntamente con el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (“RPI”) respecto de actos de constitución, adquisición, transmisión o cancelación de derechos reales sobres bienes inmuebles en los cuales hayan intervenido sociedades constituidas en el extranjero. La RG 08/2003 asimismo dispuso que el RPI debía informar a la IGJ los actos que registrara bajo la categoría de “actos aislados”.

Los artículos 118 y 124 de la LSC disponen la inscripción de sociedades constituidas en el extranjero con ejercicio habitual en la Argentina y exime de dicha inscripción a aquellas sociedades que sólo realicen actos aislados.  Uno de los objetivos de dicho sistema de contralor fue que se cumpliera con las previsiones de estos artículos cuya observancia anteriormente dependía de las manifestaciones de sus representantes acerca del carácter de “acto aislado” del negocio en cuestión en la Argentina.

En julio de 2004, en ejercicio de las facultades de fiscalización previstas en la RG 8/2003, la IGJ investigó la adquisición de un inmueble sito en la Argentina por parte de la compañía uruguaya Frinet S.A. (“Frinet”), a fin de detectar la posible existencia de una actividad habitual de la sociedad extranjera en el país.

A efectos de determinar el propósito perseguido por Frinet con la adquisición, la IGJ dispuso una inspección del inmueble en la cual pudo constatar que había sido arrendado. La IGJ consideró en este caso que la existencia de una relación locativa entre la sociedad extranjera y su inquilina era suficiente para descalificar el carácter de “acto aislado” alegado por su representante al cumplir con la registración de la adquisición del inmueble y ordenó a la sociedad a cumplir con la inscripción prevista en el artículo 118 párrafo tercero LSC.

Asimismo la IGJ estableció ciertas pautas interpretativas sobre la actuación de sociedades extranjeras en el país, señalando que:

i)              como principio general debe procederse a su inscripción si adquiere un inmueble en el país;

ii)             debe valorarse la causa de la adquisición, entendiendo que en el caso de Frinet la locación no constituía una mera inversión transitoria, supuesto que sí se hubiera configurado si se hubiera procedido a la venta inmediata del inmueble;

iii)            la “habitualidad” del acto no puede estimarse sobre un criterio exclusivamente cuantitativo, por ello correspondía la inscripción de Frinet en la IGJ a pesar de que la adquisición del inmueble fue su única actividad desplegada en el país; y

iv)             la apreciación de una actuación aislada por parte de una sociedad extranjera en la Argentina debe ser siempre restrictiva.

2.    El fallo de la Sala B de la Cámara Comercial

La Sala B consideró que “acto aislado” es aquél que configura una actuación ocasional que no genera habitualidad, permanencia, asiento o sucursal. Señala que no es necesario que se trate de un acto único, debiendo además considerarse los aspectos cualitativos de cada caso particular.

La Sala B confirmó la resolución de IGJ que ordena la inscripción de Frinet basándose en que:

i)              el representante no manifestó si la adquisición se trataba de una mera inversión o si la sociedad extranjera lo adquiría para su posterior venta;

ii)             el contrato de locación es de ejecución continuada o periódica, lo que se contrapone a la pretendida actuación esporádica;

iii)            la sociedad extranjera realizó un acto de cierta significación económica sin explicitar que actividad desarrolla en su país de origen y sin siquiera demostrar si es que desarrolla alguna actividad en éste o cualquier otro territorio;

iv)            la locación implica el mantenimiento de una serie de relaciones jurídicas en la Argentina, lo cual es suficiente para que los terceros tengan interés en conocer ciertos datos de la sociedad extranjera (por ejemplo: el acto constitutivo, identificación de sus socios, representantes en el país, dónde notificarla por eventuales responsabilidades patrimoniales en relación al inmueble, etc.) para lo cual debe procederse a su inscripción en la IGJ.