Impuesto de Sellos en emprendimientos inmobiliarios. Dos fallos a favor del contribuyente

En la primera causa, el contribuyente había adquirido un inmueble que, según declaró en la escritura pública que instrumentó la compraventa, iba a ser destinado a la construcción de viviendas. Por esta razón, se la consideró exenta del Impuesto de Sellos. La AFIP, sin embargo, entendió que la exención había caído porque habían transcurrido cinco años sin que se hubiesen iniciado las obras. El Tribunal Fiscal de la Nación resolvió finalmente a favor del contribuyente, revocando la resolución de la autoridad fiscal. Sin perjuicio de que finalmente se probó que se había dado al inmueble el destino de construcción de viviendas, lo interesante del fallo es que el Tribunal Fiscal destacó que la norma legal no prevé que la construcción deba iniciarse en un tiempo determinado y que ese vacío legal no podía ser suplido con una interpretación arbitraria de la autoridad fiscal. Asimismo, señaló otro vacío legal: la norma tampoco establece plazo alguno para la subsistencia del destino declarado.

En la segunda causa, el contribuyente también había adquirido un inmueble que iba a destinar a la construcción de viviendas y, consecuentemente, la escritura de compraventa fue considerada exenta del Impuesto de Sellos. Para financiar la construcción, contrajo un préstamo con una entidad financiera y constituyó en garantía un fideicomiso al que aportó el inmueble previamente adquirido. La AFIP reclamó el Impuesto de Sellos correspondiente a la primera escritura, la de compraventa, con el argumento de que, al transferir el inmueble al fideicomiso, se habría incumplido con el destino oportunamente invocado para gozar de la exención, es decir, la construcción de viviendas.

El Tribunal Fiscal de la Nación resolvió nuevamente a favor del contribuyente, revocando la resolución del Fisco. Consideró que la cesión del inmueble al fideicomiso había sido sólo en garantía del crédito otorgado por el banco, por lo que no podía asimilarse esta transferencia a una clásica transferencia de dominio. Asimismo, destacó que la empresa constructora seguía encargada de la construcción de los departamentos, con la financiación recibida, y que no se había desentendido de la obligación de realizar la obra, como hubiera sucedido de haber realizado una operación de venta común. En definitiva, entendió que la transferencia al fideicomiso era un medio para poder cumplir con el fin de la adquisición del terreno: la construcción de las viviendas. También destacó el Tribunal que en la escritura de transferencia al fideicomiso se hubiese ratificado que el destino era el de construcción de viviendas, respetando el objeto que persigue la exención. Pasando a un plano más fáctico, el Tribunal Fiscal ponderó que de la prueba producida surgía que la contribuyente había incluido contablemente en su activo el terreno y la construcción, que había pagado a los contratistas, y otras cuestiones que demostraban que la contribuyente efectivamente había llevado adelante la construcción de las viviendas.