Imponen límites a la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros

La iniciativa, que había sido impulsada fuertemente por la Presidenta Cristina Fernández de Kirchner inmediatamente después de su reelección, fue incluida en el temario de las “sesiones extraordinarias” del Congreso y aprobada por ambas Cámaras en un trámite que duró apenas dos semanas.

Si bien existían varios proyectos sobre este mismo tema presentados por legisladores de distintos partidos políticos, el texto aprobado por el Congreso y promulgado como Ley N° 26.737 sigue mayormente las disposiciones del proyecto de ley enviado en abril de 2011 por el Poder Ejecutivo Nacional (el “PEN”), con unas pocas modificaciones.

Las principales disposiciones del proyecto enviado por el PEN fueron resumidas en nuestro trabajo titulado “El Congreso trata proyectos para limitar la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros”, publicado en la edición # 109 de Marval News, al que nos remitimos.

Los principales cambios introducidos en el texto finalmente aprobado por el Congreso y promulgado como Ley N° 26.737 son los siguientes:

1. La nueva ley limita en forma expresa la “propiedad” y la “posesión” por parte de extranjeros. Se eliminó, en cambio, la mayor parte de las referencias a la “tenencia” y a la “ocupación” (que también aparecían alcanzadas en el proyecto del PEN).
2. Se excluye de las limitaciones a las personas físicas extranjeras (i) con diez años de residencia en el país; (ii) que tengan hijos argentinos y cinco años de residencia en el país; y (iii) casadas con personas argentinas desde cinco años antes de la fecha de transferencia de los derechos sobre las tierras rurales y con cinco años de residencia en el país.
3. Se agrega entre los sujetos alcanzados por la prohibición a (i) las personas jurídicas de derecho público de nacionalidad extranjera y (ii) las simples asociaciones o sociedades de hecho en cuyo capital social se verifiquen los porcentajes de participación o control por parte de extranjeros establecidos en la nueva ley.
4. La titularidad extranjera de tierras rurales no excederá del 15% de la cantidad total de “tierras rurales” en la Argentina. Este porcentaje se computará también sobre el territorio de la respectiva provincia o municipio en el que se encuentren situado el inmueble. En el proyecto del PEN este límite era del 20% y se aplicaba sólo a nivel nacional.
5. Un mismo propietario extranjero no podrá ser titular de más de 1.000 hectáreas en la “zona núcleo”, o la “superficie equivalente” que se fije según la ubicación territorial de las tierras. El Consejo Interministerial de Tierras Rurales deberá precisar la ubicación de la “zona núcleo” y también la “superficie equivalente” a 1.000 hectáreas en las distintas regiones del país, teniendo en cuenta (i) la localización de las tierras, (ii) la proporción que ocupan en la respectiva provincia, departamento o municipio, y (iii) su calidad de uso y explotación.
6. Las personas extranjeras no podrán ser titulares de tierras que contengan o sean ribereñas de cuerpos de agua de envergadura y permanentes.
7. El Registro Nacional de Tierras Rurales, como autoridad de aplicación de la nueva ley, estará encargado, entre otras funciones, de (i) expedir los certificados de habilitación de todo acto por el cual se transfiera la propiedad o posesión sobre tierras rurales y (ii) controlar el cumplimiento de la nueva ley, con legitimación para actuar en sede administrativa o judicial.
8. Se incorpora una “cláusula transitoria” por la cual serán nulas las transacciones a favor de personas físicas o jurídicas extranjeras, comprendidas en las prohibiciones establecidas por la ley, que se celebren entre la entrada en vigencia de la ley y su reglamentación.

En relación con el texto aprobado por el Congreso se mantiene la mayor parte de las objeciones e interrogantes planteados respecto del proyecto de ley del PEN, que hemos identificado en nuestro trabajo “El Congreso trata proyectos para limitar la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros”, publicado en la edición # 109 de Marval News.

A esas objeciones e interrogantes deben sumarse aquellos que surgen en forma específica de los cambios introducidos por el Congreso en oportunidad de tratar y aprobar esta iniciativa.

En particular, será muy importante la determinación de la ubicación geográfica de la “zona núcleo” que se menciona en la nueva ley, en la cual el límite de propiedad para una misma persona extranjera será de 1.000 hectáreas.

Asimismo, por vía reglamentaria deberá determinarse el alcance de los “certificados de habilitación” a ser otorgados por el Registro Nacional de Tierras Rurales y deberá fijarse cómo se determinará en cada caso la extensión de la “superficie equivalente” en las distintas regiones del país. También deberán definirse otros conceptos que no aparecen precisados en el texto aprobado por el Congreso, tales como el de “cuerpos de agua de envergadura y permanentes”.

Es precisamente en atención al carácter ambiguo de varios de los términos utilizados que será conveniente seguir con atención la forma en la que esta nueva ley será reglamentada e implementada por las autoridades administrativas competentes, para conocer así el efectivo alcance de las limitaciones impuestas a las personas físicas y jurídicas extranjeras.