Fideicomisos – Nueva garantía “Preferida B”

Mediante la Comunicación "A" 4491 de fecha 3 de febrero de 2006 y su subsiguiente modificación a través de la Comunicación "A" 4501 de fecha 26 de febrero de 2006, el Banco Central de la República Argentina incorporó como garantía “Preferida B” (que en líneas generales son aquellas cuyo vencimiento es superior a seis meses) a los fideicomisos de garantía constituidos de acuerdo con las disposiciones del Título I de la Ley Nº 24.441 con el objeto de respaldar el pago de financiaciones otorgadas para la construcción de inmuebles, lo cual redundará en un tratamiento más beneficioso en lo que hace al cumplimiento de diversas regulaciones prudenciales aplicables a las entidades financieras locales, incluyendo las normas de previsiones mínimas por riesgo de incobrabilidad, de fraccionamiento de riesgo crediticio y de requisitos de capitales mínimos.

A efectos de que puedan ser contabilizados como una garantía “Preferida B”, los fideicomisos de garantía para la construcción de inmuebles deberán cumplir con los siguientes requisitos:

(i) que el titular de dominio ceda al fideicomiso de garantía el inmueble y los derechos y demás bienes resultantes de la ejecución y comercialización de la obra;

(ii) que el producido de la comercialización se destine a la cancelación parcial o total de las obligaciones contraídas por el prestatario en virtud del fideicomiso;

(iii) que el fiduciario no sea la entidad financiera prestamista;

(iv) que el fiduciario tenga facultades suficientes de control sobre las actividades del fideicomiso, incluyendo la atribución para remover las personas que tengan a su cargo la ejecución de las obras y su comercialización;

(v) que los bienes cedidos estén libres de todo gravamen;

(vi) que, en el supuesto de incumplimiento por parte del prestatario, la entidad financiera prestamista tenga preferencia en el cobro sobre los restantes beneficiarios del fideicomiso;

(vii) que el fiduciante otorgue la conformidad requerida para que, en el caso de incumplimiento, el fiduciario quede habilitado para disponer de los bienes y transferir su propiedad plena; y

(viii) que en el boleto de compraventa de los bienes resultantes de los emprendimientos se señale que el inmueble ha sido cedido en carácter fiduciario a favor del fideicomiso.

En igual sentido, se incorporaron cuatro categorías específicas vinculadas a esta clase de financiamiento en las tablas de ponderación de riesgo aplicable a los efectos de la determinación de los requisitos de capitales mínimos, en las que se diferencian los financiamientos con finalidad de vivienda de aquellos utilizados con otros fines; aplicando en el primer caso un ponderador de 50% cuando la asistencia crediticia no supere el 75% de la inversión total y del 100% cuando exceda dicho porcentaje y en el segundo supuesto un ponderador del 50% cuando la asistencia crediticia no supere el 50% de la inversión total y del 100% cuando exceda dicho porcentaje.

La nueva normativa del BCRA se orienta a incentivar la utilización de esta clase de garantías en el contexto de los proyectos de desarrollos inmobiliarios mediante la reducción de los costos de financiamiento que deben asumir las entidades financieras locales como consecuencia de la aplicación de la normativa prudencial previamente indicada.