Fideicomisos Financieros Hipotecarios: régimen simplificado

En consonancia con el mandato y las disposiciones del Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024 que impulsa el crédito inmobiliario, el 12 de febrero de 2025, la Comisión Nacional de Valores (CNV) publicó la Resolución General 1053. Allí se crea un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. Este régimen aplica a los fideicomisos financieros cuyos activos subyacentes estén compuestos por hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios o instrumentos similares. La nueva regulación busca fomentar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible a largo plazo.

Entre los aspectos más destacados de la Resolución, se encuentra la posibilidad de reducir el período de difusión a tan solo un día cuando la oferta esté dirigida a inversores calificados, a diferencia de los tres días requeridos en el régimen general. 

Además, la Resolución permite la reapertura de la colocación por un plazo de hasta dos años desde la colocación inicial. Esto no es posible en el régimen general, donde los resultados de la licitación son definitivos. Así, si quedara un porcentaje del monto autorizado sin colocar, se podrá reabrir la colocación.

A los efectos de la reapertura del período de colocación, se deberán cumplir los siguientes requisitos:

1.    la posibilidad de reapertura deberá estar prevista en el prospecto o suplemento del prospecto y aprobada en la autorización de oferta pública;

2.    cada reapertura deberá cumplir con los plazos establecidos por la normativa vigente para los períodos de difusión y licitación;

3.    la CNV deberá ser informada sobre cada reapertura con al menos dos días hábiles de antelación;

4.    se publicará un aviso de suscripción en cada reapertura, especificando el monto adjudicado y los saldos remanentes;

5.    al publicar los avisos de suscripción, se actualizará la información financiera en la Autopista de Información Financiera, incluyendo: 

a) la última información financiera disponible; 

b) cualquier modificación respecto a la información del prospecto o suplemento autorizado.

Otro aspecto relevante de la Resolución es la posibilidad de emitir valores fiduciarios adicionales con oferta pública automática, algo que no está permitido en el régimen general. Además del monto autorizado, bajo el fideicomiso se pueden emitir nuevos valores fiduciarios sin trámites adicionales y, en la medida en que se cumplan con los requisitos impuestos por la Resolución, no es necesario obtener el consentimiento de los beneficiarios de los valores en circulación para la emisión de nuevos valores fiduciarios.

En estos casos, se deberá contar con un ejemplar actualizado del prospecto o suplemento, que indique que se trata de una emisión de valores fiduciarios adicionales dentro de un fideicomiso financiero ya constituido. Además, deberá incluirse una adenda al contrato de fideicomiso que detalle los términos y condiciones de la nueva emisión. El prospecto o suplemento no requerirá aprobación ni revisión por parte de la CNV. Deberá contener, como mínimo, la información relativa a la nueva cesión de bienes fideicomitidos y emisión de los valores fiduciarios, así como cualquier actualización pertinente. La información proporcionada no alterará los derechos de los beneficiarios existentes.

Respecto del régimen informativo, los fideicomisos financieros constituidos en el marco del presente régimen deberán dar cumplimiento al régimen informativo general de fideicomisos financieros.