El Congreso trata proyectos para limitar la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros

En las últimas semanas, las comisiones de Legislación General, Agricultura y Ganadería, y Asuntos Constitucionales de la Cámara de Diputados han continuado analizando el proyecto de ley enviado en abril de este año por el Poder Ejecutivo, dirigido a limitar la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros (el “Proyecto”).

El Proyecto es una de las 18 iniciativas para limitar la propiedad de tierras rurales por parte de extranjeros que están siendo tratadas por el Congreso.

Se espera que, en el curso de las próximas semanas, las comisiones que intervienen en el trámite legislativo hayan emitido dictamen sobre esta cuestión, lo cual habilitaría su tratamiento en el recinto de la Cámara de Diputados. En caso de aprobarse el Proyecto, éste debería ser luego tratado por el Senado y, si esa Cámara también lo sanciona, pasaría al Poder Ejecutivo para su promulgación.

1. Principales disposiciones del Proyecto

   A continuación resumimos los aspectos más relevantes del Proyecto. Cabe remarcar que, como su redacción no resulta clara en varias partes, algunas de sus disposiciones pueden dar lugar a una distinta interpretación.

   1. El Proyecto está dirigido a regir en todo el territorio nacional, con carácter de orden público.
   2. Se define como “tierra rural” a todo predio ubicado fuera del ejido urbano, cualquiera sea su uso o destino.
   3. Se entiende como “titularidad extranjera” cualquier adquisición, transferencia o cesión de derechos a favor de, entre otros: (i) personas físicas de nacionalidad extranjera, tengan o no su domicilio real en la Argentina; (ii) personas jurídicas en las que más del 51% del capital social sea de titularidad de personas físicas extranjeras; (iii) personas jurídicas vinculadas con o controladas por personas jurídicas extranjeras (con más del 25% del capital social o con el número de votos necesario para formar la voluntad social); (iv) personas físicas o jurídicas extranjeras que actúen como accionistas de hecho; (v) sociedades que hayan emitido obligaciones negociables o debentures convertibles en acciones por un valor de más del 25% de su capital social, cuando sus tenedores sean extranjeros; (vi) fideicomisos cuyos beneficiarios sean extranjeros; y (vii) sociedades de participación accidental, agrupaciones de colaboración empresaria y uniones transitorias de empresas en las que participen personas físicas o jurídicas extranjeras.
   4. La titularidad extranjera de tierras rurales no excederá del 20% de la cantidad total de “tierras rurales” en la Argentina.
   5. Las personas físicas o jurídicas extranjeras de la misma nacionalidad no podrán ser titulares de más del 6% de la cantidad total de tierras rurales en la Argentina.
   6. Un mismo propietario extranjero no podrá ser titular de más de 1.000 hectáreas.
   7. Se creará un Registro Nacional de Tierras, y se efectuará un relevamiento catastral y dominial respecto de las “tierras rurales”, dentro de los 180 días de promulgada la ley.
   8. La adquisición de derechos sobre tierras rurales no será considerada una “inversión” bajo los tratados bilaterales de inversión (“TBI”) suscriptos por la Argentina, por tratarse de un “recurso natural no renovable”.
   9. Se establece expresamente que el Proyecto “no afecta derechos adquiridos” y que entrará en vigencia luego de su publicación.
   
   
2. Algunas objeciones formuladas y otras cuestiones que suscita el Proyecto

   En los ámbitos legislativo y doctrinario, el Proyecto ha sido objeto de cuestionamientos tanto de índole constitucional como en lo relativo a la razonabilidad u operatividad de algunas de las limitaciones que establece. A su vez, ciertas disposiciones del Proyecto también plantean interrogantes debido a su ambigüedad o imprecisión.

   1. Principales objeciones a la constitucionalidad del Proyecto
      1. El Proyecto sería incompatible con las disposiciones constitucionales que garantizan a los extranjeros (sin distinguir entre residentes y no residentes) iguales derechos que a los argentinos. A la luz de los artículos 20 y 25 de la Constitución, podrían no resultar automáticamente trasladables a la legislación argentina las restricciones que pudieran haber adoptado, en esta materia, otros países.
      2. El Gobierno Federal carecería de competencia para regular las tierras rurales en tanto “recurso natural”, en virtud de lo dispuesto por el artículo 124, segundo párrafo, de la Constitución. Desde esta perspectiva, se ha sugerido que se sancione una ley sujeta a la “adhesión” de cada una de las provincias. También se ha propuesto que se reconozca a cada provincia la facultad de determinar la superficie de la “unidad económica” (artículo 2326 del Código Civil).
      3. El Proyecto podría ser violatorio de compromisos asumidos internacionalmente en los TBI que actualmente se encuentran en vigencia y en los que la Argentina no haya formulado ninguna reserva respecto a las “tierras rurales”.
   2. Principales objeciones a la razonabilidad y operatividad del Proyecto
      1. El tope de 1.000 hectáreas por titular extranjero, resultaría arbitrario, por no contemplar las distintas características de las diferentes regiones de la Argentina.
      2. Se ha destacado la necesidad de flexibilizar las restricciones propuestas en el Proyecto en relación con “proyectos productivos”, que puedan traer aparejados beneficios de orden social y económico para las respectivas regiones del país, como está previsto en la legislación de países limítrofes (ej., Uruguay).
      3. No resultaría factible contar con un relevamiento catastral y dominial de todas las “tierras rurales” en el territorio nacional dentro del plazo de 180 días, tal como se prevé en el Proyecto, lo que podría afectar la operatividad de la norma.
   3. Aspectos ambiguos o poco claros del Proyecto
      1. ¿Podría un propietario extranjero vender a otro extranjero?
      2. ¿Podría un extranjero con participación en una persona jurídica titular de tierras y controlada por extranjeros, vender su participación a otro extranjero?
      3. ¿Podría venderse a un extranjero el capital social de una persona jurídica extranjera titular de tierras?
      4. ¿Podrían verse alcanzados por las limitaciones que establece el Proyecto los derechos sucesorios de una persona física extranjera?
      5. ¿Las limitaciones propuestas se refieren exclusivamente a la titularidad dominial de tierras rurales o podrían ser extendidas a la adquisición de otros derechos, como el usufructo, servidumbres, los arrendamientos, etc.?
3. Consideraciones finales

Dado el impulso que ha tenido el Proyecto por parte del Poder Ejecutivo y el aparente consenso entre distintas fuerzas políticas sobre la conveniencia de regular esta materia, su sanción como Ley puede considerarse probable.

De todos modos, en atención a la existencia de diferentes iniciativas y las objeciones que ha suscitado el Proyecto, el texto enviado por el Poder Ejecutivo podría ser modificado por el Congreso. En virtud de ello, será importante seguir la evolución del proceso legislativo.