Bajo nuevo régimen, los contratos de alquiler deberán ser registrados

Conforme a lo establecido en el artículo 16 de la nueva Ley de Alquileres 27551, sancionada el 30 de junio de 2020 (ver Nueva Ley de Alquileres: modificaciones introducidas en la regulación de alquileres para uso habitacional y comercial), los contratos de locación de inmuebles deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) dentro del plazo en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga, bajo pena de las sanciones establecidas en la Ley N.º 11683 de Procedimiento Fiscal (multas).

A través de la Resolución General (RG) N.º 4933/2021, publicada en el Boletín Oficial el 18 de febrero de 2021, la AFIP implementó el régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI), cuyo objeto es la declaración de la celebración y modificación de contratos de locación sobre bienes inmuebles ubicados en el país. Dicha Resolución entrará en vigencia a partir del 1 de marzo de 2021.

 

Contratos alcanzados

Los contratos alcanzados por el RELI son: (a) locaciones y sublocaciones de bienes inmuebles urbanos, (b) arrendamientos y subarriendos sobre bienes inmuebles rurales, (c) locaciones temporarias de inmuebles –urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares, y (d) locaciones de espacios o superficies fijas o móviles –exclusivas o no– delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o stands en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc. No están comprendidos dentro de este inciso los alquileres de espacios de góndolas.

En todos los casos, se encuentran incluidos los contratos de locación celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.

 

Sujetos obligados

Deberán registrar los contratos las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados. Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.

El registro de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se hayan informado la totalidad de sus integrantes.

Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios, estos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores. El registro, por un lado, exenta los locadores o arrendadores de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por el presente régimen, por otro, constituye la confirmación de que los intermediarios participan en las operaciones económicas.

En ningún caso, ante incumplimientos en el registro de contratos, resultarán oponibles a la AFIP las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le cabe a los sujetos locadores o arrendadores.

Los sujetos obligados, aquellos que actúen como intermediarios y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados.

 

Sujetos excluidos

Cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registro. La redacción de esta disposición conlleva algunas dificultades de interpretación dado que no resulta claro si la norma requiere que ambas partes del contrato sean una de las entidades estatales referidas o bastaría con que sea una de las dos (locador o locatario).

 

Declaración voluntaria de locatarios

Los locadores o arrendatarios están obligados a realizar el registro; sin embargo, los locatarios o arrendatarios podrán informar voluntariamente los contratos celebrados.

 

Contratos en moneda extranjera

Las operaciones concertadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina –para la moneda en cuestión– vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.

 

Procedimiento y plazos para registrar

Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración. El mismo plazo se aplicará para registrar cualquier modificación en los contratos referidos.

El régimen entrará en vigencia a partir del 1° de marzo de 2021. Sin embargo, los contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril de 2021, inclusive.

Para registrar los contratos, los sujetos obligados deberán ingresar a través del sitio web de la AFIP (http://www.afip.gob.ar) al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”.