Autorización judicial para extender el plazo de un contrato de locación

El 15 de septiembre de 2004 la Sala "G" de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil falló a favor de una presentación conjunta de dos empresas (futuros locador y locatario de un inmueble ubicado en el centro de la Ciudad de Buenos Aires) en la cual se solicitaba la autorización para llevar adelante un contrato de locación por el plazo de treinta años.

El tribunal dio su autorización, entendiendo que la aplicación del artículo 1505 del Código Civil, en el caso analizado, limitaba en forma irrazonable los derechos constitucionales de trabajar y de ejercer industria lícita (artículo 28 de la Constitución Nacional).

La autorización requerida había sido denegada en primera instancia. En esa sentencia el juez interviniente había argumentado, entre otros motivos, que prevalecía la aplicación del artículo 1505 en razón de que los jueces no podían resolver en contra de normas jurídicas vigentes, y que tampoco se podían apartar de las normas para crear la que consideraran adecuada al caso, puesto que la abrogación o sustitución de la ley es tarea reservada al Poder Legislativo. Adicionalmente, el magistrado había rechazado el planteo de inconstitucionalidad sobre la base de que los daños a producirse eran abstractos, teóricos y generales, y que la declaración de inconstitucionalidad de una norma debía aplicarse en casos muy estrictos al tratarse de la “última ratio” del orden jurídico.

El artículo 1505 del Código Civil establece que el plazo máximo de un contrato de locación es de diez años, y que los contratos de locación hechos por plazos superiores se considerarán concluidos a los diez años. La jurisprudencia ha interpretado que este límite impuesto por el artículo 1505 es de orden público, por lo que no puede ser dejado sin efecto por acuerdo entre partes.

En la nota a ese artículo el redactor del Código Civil, Dalmacio Vélez Sarsfield, explica los motivos que lo llevaron a fijar un plazo máximo para ese tipo de contrato, estableciendo una diferencia con los regímenes vigentes en los ordenamientos jurídicos de otros países en aquella época (diferencia que actualmente subsiste).

Los actores argumentaron que necesitaban un plazo mayor al fijado por la ley para poder recuperar las inversiones que pretendían realizar en el inmueble locado. Para ello, plantearon que en su proyecto no se configuraban ninguno de los motivos que habían llevado al legislador a establecer ese límite, además de la importancia de la obra proyectada, el estado actual del inmueble objeto de la locación, y la violación a los derechos constitucionales que implicaría mantener la restricción para el caso en cuestión.

Las partes mantuvieron reuniones con el fiscal de cámara en las cuales fueron presentados y explicados los alcances y detalles del proyecto, los análisis y cálculos para la amortización y recupero de las inversiones necesarias, e incluso acompañaron el texto del contrato sobre el cual requerían la autorización.

Finalmente, con la aprobación del fiscal, el tribunal interpretó que la petición era ajustada a derecho. Para hacerlo expuso que no se daban, en el caso analizado, los fundamentos que originariamente habían llevado al legislador a imponer la limitación en el plazo máximo y, entre otros argumentos, que el beneficio que no se obtiene a causa de la indisponibilidad del uso y goce de la cosa por un tiempo prolongado queda compensado con otras ventajas de indudable proyección social.

De esta forma, autorizó el contrato presentado permitiendo a las partes celebrar la locación por un plazo de 30 años.