La CNV amplía las inversiones permitidas a los fondos comunes de inversión cerrados inmobiliarios

El pasado 13 de abril de 2022, la Comisión Nacional de Valores (CNV) dictó la Resolución General N° 927 mediante la cual incluyó una excepción para los fondos comunes de inversión cerrados inmobiliarios (FCICI) respecto a la prohibición general del artículo 4 in fine de la Ley de Fondos Comunes de Inversión N° 24083 (LFCI).

La Resolución 927 aprueba con ciertas modificaciones el proyecto de norma que había sido difundido mediante la Resolución General N° 920 de la CNV del 27 de enero de 2022. (ver más aquí).

Actualmente, la LFCI prohíbe a las sociedades gerentes realizar para los fondos comunes de inversión bajo su administración cualquier tipo de operación con sociedades que pertenezcan al mismo grupo económico de la sociedad gerente y/o a la sociedad depositaria, dejando a salvo las excepciones previstas en la LFCI y la reglamentación de la CNV.

Entre las disposiciones más importantes de la Resolución, se destacan las siguientes:

• Con el objetivo de garantizar la transparencia de las operaciones y mitigar riesgos de conflicto de interés, se deberán individualizar en los documentos de la oferta el activo objeto de la inversión, el proyecto inmobiliario, al igual que el precio de adquisición y/o método de valuación empleado.
• Se exige que la adquisición del activo inmobiliario sea en tales supuestos a un valor igual o menor al determinado por dos tasaciones independientes que deberán ser incluidas en el prospecto de la emisión.
• La sociedad gerente y la sociedad depositaria (esta última únicamente respecto de la inversión vinculada a una sociedad de su mismo grupo económico), mediante sus respectivos órganos de administración, deberán dar tratamiento expreso a los términos de la operación, verificando que la misma es realizada en condiciones razonablemente adecuadas a las condiciones normales y habituales del mercado.
• La decisión de inversión debe contar con la opinión favorable del Comité de Inversiones, con la abstención de los integrantes que resulten relacionados, y/o del tercero independiente designado para las tareas de asesoramiento en la ejecución de la política de inversión, de corresponder, debiendo difundir el informe a través de la Autopista de Información Financiera de la CNV (AIF).
• Ante la participación de Desarrolladores y/o Administradores Inmobiliarios vinculados a la sociedad gerente y/o de la sociedad depositaria, se deberá proceder a su individualización en los documentos de la oferta, indicando los términos de la contratación, que deberán ser tratados expresamente por la sociedad gerente y la sociedad depositaria mediante sus respectivos órganos de administración, y que la misma es realizada en condiciones razonablemente adecuadas a las condiciones normales y habituales del mercado conforme se acredita mediante la presentación de un informe de evaluador independiente publicado a través de la AIF.
• Para aquellos fondos que no cuenten con el activo inicial predeterminado, ni con la identificación del desarrollador o administrador inmobiliario, una vez efectivizada la inversión, la sociedad gerente deberá dar cumplimiento con la difusión de la totalidad de la información requerida por las normas a través de la AIF.
• En caso de prever la coinversión del patrimonio del fondo con una sociedad perteneciente al mismo grupo económico de la sociedad gerente y/o de la sociedad depositaria, corresponderá la adopción de los recaudos previstos por la norma bajo análisis, procediendo a la individualización de la inversión junto con los términos de la contratación y la acreditación de que la operación es realizada en condiciones de mercado.

Finalmente, en ningún caso la sociedad gerente podrá realizar, para FCICI bajo su administración, operaciones con activos de titularidad de la sociedad gerente o de la sociedad depositaria, o de sus directores, gerentes, empleados y miembros de los órganos de fiscalización, o sus sociedades controlantes, así como de los individuos que tengan el control sobre el capital de la sociedad gerente, la sociedad depositaria, o de sus sociedades controlantes.